35年・40年・50年ローンを比較｜毎月の返済額と総返済額

※冒頭の写真はAI生成による架空のイメージです。

住宅価格の上昇を背景に、40年・50年など長い期間の住宅ローンが気になる方もいるでしょう。同じ借入額・金利なら、期間を延ばすと月々の返済額は小さくなります。ただし、返済が長く続き、利息の合計も増えます。

返済期間は、毎月の返済額、総返済額、節目の残高、完済年齢の4点をセットで比較しましょう。長期ローンによって生まれた月々の余裕を、どう使うかまで考えることが大切です。

35年・40年・50年を、同じ借入条件で比較する

借入3,000万円、年2％が全期間一定、元利均等返済、ボーナス返済なしの概算です。期間の違いだけを見るため、同じ金利を置いています。金利は説明用の仮定で、実際の商品金利や将来予測ではありません。手数料・保証料・団信等の追加費用は除きます。

返済期間	毎月の返済額	総返済額	うち利息
35年	約99,379円	約4,174万円	約1,174万円
40年	約90,848円	約4,361万円	約1,361万円
50年	約79,137円	約4,748万円	約1,748万円

35年と50年の比較では、月額は約2万円小さくなる一方、利息合計は約574万円増えます。月額が下がることと、家を安く買えることは同じではありません。

計算は元利均等返済の月額式を用い、月額は円単位、総額は万円単位で四捨五入しています。丸める前の月額で総額を算定しているため、表の月額に回数を掛けた値とは端数が異なります。実際の金融機関の計算も返済日や端数処理等で変わります。

前の表と同じ条件で、20年間返済した直後の残高を比較すると次のとおりです。繰上返済や金利変動は想定していません。

期間を長くすると、元金の減る速度も変わります。住み替えや売却を考える場合は、その時点の住宅の売却価格とローン残高、売却諸費用を比べる必要があります。将来の売却価格が残高を上回るとは限りません。

「将来売れば返せる」「いずれ借り換えればよい」と決めず、その方法が使えない場合にも返済を続けられるかを確認しましょう。

最長50年の商品でも、誰でも50年借りられるわけではありません。完済時の年齢条件や審査があり、物件や借り方による制限も確認が必要です。

例えばNEOBANK住宅ローンの公式FAQでは、最長期間に加えて完済時の年齢と、長期借入れでの金利上乗せを案内しています。条件は商品・申込経路等で異なるため、利用する窓口の最新の説明を確認してください。

単純な年数の足し算で30歳から50年間なら80歳、40歳から40年間でも80歳です。「80歳未満」などの条件を満たすかは、誕生日や借入日を含めて確認します。広告の最長期間を自分にもそのまま適用しないようにしましょう。

冒頭の試算は金利を同じにしましたが、商品によっては35年超などの長期借入れで金利が上乗せされます。借入額に対する手数料、団信の追加費用、金利優遇の条件なども違います。

正式な比較では、適用される金利と諸費用に置き換えて計算し直してください。変動金利なら、今の金利が続く場合に加えて上昇する場合も試します。固定金利と変動金利の違いと、変動金利のリスクも参考にしてください。

毎月の返済を抑えることは、教育費や生活の予備費を確保する助けになります。一方、その余裕をすべて消費したり、借入額を増やすためだけに使ったりすると、将来の負担が残ります。

返済額の差を貯蓄に回す計画なら、金額と目的を決めて継続できるか確認します。運用益が確実にローン金利を上回ることを前提に、借入額を決めないことも大切です。

完済年齢だけでなく、退職予定時の残高と月額を出します。給与が減る時期、年金を受け取る時期、教育費や修繕費が重なる時期を並べ、手元資金が不足しないか確認してください。退職金をすべて返済に使う前提にすると、老後の現金が足りなくなる可能性があります。

「50年で借りて、余裕があれば35年で返す」という考え方もありますが、余剰資金が予定どおり生まれるとは限りません。繰上返済しない場合の負担を理解し、手数料や返済方式の条件も確認しておきましょう。

期間を短くする変更と長くする変更では扱いが異なり、後から自由に延長できるとは限りません。将来の変更を前提にせず、契約時点で継続できる計画を作ります。

まず生活費と必要な貯蓄から、住宅ローンに回せる月額を求めます。次に複数の期間で借入額・総返済額・残高を試算し、退職前後の家計に当てはめます。最後に金融機関の利用条件と費用を反映して比較します。

希望する住宅の総額に届かないときは、期間を延ばす案だけでなく、土地や建物の条件を調整する案も並べてください。住宅ローンはいくら借りるか、家づくりの資金計画が整理に役立ちます。

同じ借入額・金利で最後まで返せば、短期より利息は増えます。ただし、当初の月額を抑えて必要な現金を残せる面もあります。総費用と家計の安定の両方を比較し、利用条件も含めて判断してください。

融資期間と建物・設備のメンテナンスは別です。返済期間中も点検、補修、設備交換などが必要になります。ローン月額以外に維持費を確保し、建物の計画と合わせて考えましょう。

35年・40年・50年の比較は、月額の大小だけで終わらせないことが大切です。総利息、節目の残高、完済年齢を確かめ、貯蓄を続けながら返せる期間を選びましょう。

住宅の予算そのものを調整する際は、住宅会社の比較ポイントを参考にしてください。家づくりの進め方は、アウカの家づくり相談でも整理できます。

情報確認日：2026年9月8日。試算は仮定に基づく概算で、商品金利を示すものではありません。金利・年齢・期間・費用の条件は各商品の最新資料で確認してください。