住宅ローンの金利が上がると返済額はどう変わる？試算と備え

※冒頭の写真はAI生成による架空のイメージです。

住宅ローンの金利が上がると聞くと、「毎月の返済はいくら増えるのだろう」と不安になります。ただ、金利が1％上がったからといって、どの家庭も同じ金額だけ負担が増えるわけではありません。借入残高、残りの返済期間、返済方法、契約の見直しルールによって結果は変わります。

まず確認したいのは、金利上昇後の返済額を家計で支えられるか、そして手元の貯蓄を維持できるかです。この記事では、条件をそろえた試算と、契約書で確認したいポイントを整理します。

金利が上がると、住宅ローンの利息負担が増える

住宅ローンの利息は、借入残高と金利に応じて生じます。例えば残高3,000万円の単純な月割り計算では、年1％なら1か月分の利息は約2万5,000円、年2％なら約5万円です。ただし、これは利息部分の比較であり、毎月の返済額全体が2倍になるという意味ではありません。

元利均等返済は、元金と利息を合わせた返済額を計算する方法です。返済額が据え置かれる契約でも、適用金利が上がれば、その内訳に占める利息が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。

一方、全期間固定金利で借入時から最後まで同じ金利が適用される契約なら、市場金利が上がったことだけを理由に、その契約の金利が上がるわけではありません。固定期間選択型では、固定期間終了後の条件を確認する必要があります。

3,000万円・35年の借入を、年1％・2％・3％で比べる

まず、新たに3,000万円を35年間で借り、金利が返済終了まで変わらない場合を比較します。元利均等返済・毎月返済・ボーナス返済なしで、手数料や保証料、団信の追加費用などを除いた概算です。金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や将来予測ではありません。

年1％と年2％の比較では月約1万4,700円、年1％と年3％では月約3万800円の違いです。家計の余裕が月2万円しかなければ、金利差だけで貯蓄を続けにくくなることがわかります。教育費や物価上昇も重なる前提で確認しましょう。

試算は「借入額×月利÷｛1－（1＋月利）の－返済回数乗｝」で計算し、円未満を四捨五入しています。実際には金融機関の端数処理や返済日などで差が出ます。借入額・期間・金利を変えた比較には、住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションも利用できます。

返済途中で金利が上がる場合は「残高」と「残り年数」で試算する

すでに返済している方は、最初の借入額をそのまま使わず、現在の残高と残りの期間を返済予定表で調べてください。例えば残高2,000万円・残り25年なら、次のように変わります。

この表は、同じ残高・残り期間で、その金利が最後まで続くものとして返済額を再計算した比較です。金利上昇の翌月にこの金額が引き落とされるとは限りません。返済額の据置きや上限ルール、未払利息などは計算に含めていません。実際の引落額と変更時期は、金融機関の通知で確認してください。

5年ルール・125％ルールは、利息を抑える仕組みではない

一部の変動金利・元利均等返済には、返済額を一定期間据え置く「5年ルール」と、見直し時の返済額をそれまでの125％以内に抑える「125％ルール」があります。

例えば月8万円なら、対象となる見直し時の上限は月10万円です。「金利が1.25％までしか上がらない」「増えた利息が免除される」という意味ではありません。元金の減少が遅れたり、利息が返済額を上回ると未払利息が生じたりする可能性があります。最終返済時の扱いも契約で確かめましょう。

また、これらのルールを採用しない商品もあり、元金均等返済では扱いが異なります。すべての変動金利に共通するルールとして考えないことが大切です。例として、三菱UFJ銀行の金利タイプの説明では、返済方法を分けて見直しルールを案内しています。

金利上昇に備えて、家計で確認したい4つのこと

1．返済額が増えても残るお金を計算する

手取り収入から、住宅ローン、生活費、固定資産税や修繕費の積立、教育費などを差し引きます。今の返済額だけでなく、金利を1ポイント・2ポイント上げた試算も並べると、どの程度の変化に対応できるか判断しやすくなります。ここでいう1ポイントは、例えば年1％から年2％への変化です。

2．繰上返済に回す前に、必要な現金を残す

借入残高を減らせば、その後の利息を減らせる可能性があります。ただし、預金を使い切ると急な支出や収入減への対応が難しくなります。生活費の予備、近い将来の教育費、車の買替えなどを確保してから、繰上返済に回せる金額を考えましょう。

3．借り換えは金利差と費用を一緒に比べる

借り換えでは、新たな事務手数料、登記費用などがかかる場合があります。金利差だけで得になると決めず、残り期間の支払額と諸費用を合算して比べます。健康状態や年齢、収入の変化によって、新たな審査や団信の加入条件を満たせないこともあります。

4．購入前なら、建物と土地の予算も調整する

試算して家計が厳しいなら、金利タイプの選択だけで解決しようとせず、借入額自体を見直します。床面積、設備、土地の場所などの優先順位を整理すると、暮らしに必要な部分を残しながら総額を調整しやすくなります。家づくりの資金計画や、住宅ローンの借入額の考え方も参考にしてください。

よくある質問

金利が上がる前に固定金利へ変えれば安心ですか？

変更後の条件を確定できれば、その範囲では計画を立てやすくなります。ただし、固定金利も申込時点の希望条件で必ず選べるわけではなく、変更日や適用金利、手数料は商品によります。「上がったらすぐ変更すればよい」と前提を置かず、今の時点で対応できる返済額を確認してください。

返済額が変わっていなければ、何もしなくてよいですか？

適用金利と元金残高、返済の内訳を定期的に確認しましょう。据置き期間中でも元金が減る速度が変わる可能性があります。返済が難しくなりそうな場合は、延滞する前に借入先へ相談してください。

金利の予測より、変化に耐えられる予算をつくる

将来の金利は確実には読めませんが、複数の条件で試算すれば、家計の弱い部分を早めに見つけられます。まずは現在の契約と返済予定表を確認し、増額した場合も必要な貯蓄を続けられるかを確かめましょう。

これから注文住宅を検討する方は、ローンの月額に加えて土地・建物・諸費用の総額を整理することが出発点です。住宅会社の選び方を参考に予算に合う候補を比較し、家づくりの進め方に迷ったらアウカの家づくり相談もご活用ください。

あわせて確認したい住宅とお金のテーマ

• 5年ルール・125％ルールとは？返済額据え置きの注意点
• 住宅ローンを変動から固定へ変えるには？借り換えとの違い
• 住宅ローン借り換えのタイミング｜諸費用を含めて比較する方法

情報確認日：2026年9月8日。試算は説明用の概算です。適用金利、返済ルール、借り換え等の条件は利用する金融機関の最新の案内で確認してください。