住宅ローンを借りる際に選択する必要のあるのが、金利タイプ。
一般的に「変動金利は固定金利に比べて金利が安い」とよく言われています。「じゃあ変動金利の方がいいんじゃない？」と思われるかもしれませんが、変動金利にはリスクもあります。
変動金利のリスクとは、「金利の上昇時には、いくらまで上がるかは分からない」というもの。しかし、この先金利がどうなるかは誰にも分かりません。
そこで、「変動金利を選ぼうかな…」と考えている人が確認しておくべきは、自分が「金利上昇時のリスクに対応できる状況であるか」ということ。
今回の記事では、知っておきたい変動金利のリスクとその仕組みについて説明していきます。
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目次
変動金利の金額は「5年周期」で変化する
「変動金利にすると、毎月返済金額が変わっちゃうの？」と思われる方がいるかもしれませんが、それは間違い。変動金利の返済額は5年間一定で、毎月のように急には変わることはありません。
市場の動向に合わせた金利の見直しは半年ごとに行われます。実際の返済額が変わるのは、その金利の見直しの後。変動金利の返済額は5年ごとの周期で変わってきます。
金利の動向を見ていて「急に金利があがってしまった！」といって慌てることはありません。5年ごとの返済額の変化を見ておけば大丈夫です。
変動金利の上昇限度は1.25%まで
5年ごとにしか返済額が変わらない変動金利。
とはいえ、返済期間は20年、30年と長期にわたるもの。「もし住宅ローンの返済額が上昇するとしたら、どこまで上がっちゃうの？」と心配になるかもしれません。
しかし住宅ローンの変動金利には、5年ごとの返済額は最大1.25倍までしか上がらない、というルールがあります。そのため、一気に2倍3倍と上昇するような心配はいりません。たとえば、月々7万円だった返済額が8万円になったとしても、7万円から20万円のように急に上がるということはありません。
また、先ほど述べたように月々7万円だった返済額が8万円になる、というだけでも負担が増すことには変わりありません。もし経済的に厳しい時期に月々の返済額が1万円だけでも上がってしまっては大変だということもあるかもしれません。
5年ごとに最大1.25倍までしか上がらない変動金利。大きすぎるリスク、というほどではないかもしれませんが、返済期間が長くなることで後々のリスクもあるということを確認しておきましょう。
「変動金利のポイント」
- 金利は半年ごとに変化する
- 返済額は5年間同じ
- 返済額は最大1.25倍までしか上がらない
以上、変動金利のリスクについて、変動金利の特徴と合わせながら見てきました。
では、具体的にどのようなケースだと変動金利を選ばないほうがいいのでしょうか。次の項目では、「変動金利を避けたほうがいい人」の3つのタイプを見ていくことで、変動金利を選ぶべきかそうでないかを検討していきましょう。
「変動金利を避けたほうがいい人」に共通する3つのタイプ
先ほどのところで、変動金利のリスクについて分かっていただけたかと思います。
そこで気になるのは、「私は変動金利を選んでも大丈夫なの？」というところ。その回答としては多くの答えがありますが、その全てにどれもに共通しているのは、「急な出費が生まれてもちゃんと対応できるか」というポイントを越えていけるかということです。
とはいえ、「じゃあ具体的にどんな人だと変動金利を避けたほうがいいの？」と疑問に思われているかと思うので、変動金利を避けたほうがいい人の3つのタイプについてそれぞれ理由とともに見ていきましょう。
タイプ１・ローンの期間を短くすることができない場合
まず変動金利を選ばないほうがいい場合の一つは、「ローンの借り入れ期間を短くすることができないケース」です。
「35年ローンでしか組むことができない」「繰り上げ返済を予定していない」という場合がそのケースに当てはまります。なぜなら返済期間が長いとその分利息の負担が多くなり、結果として総支払金額が増えてしまうからです。
それだけではありません。ローンの返済期間が長くなることで、それだけ急な支払いができなくなる可能性も増えます。人生にはそもそも、不意に起きてしまう事故や、突然の失業など、不測の事態が起きるリスクがあります。
そもそも返済期間は短いほうがいいもの。もし変動金利を選ぶ場合は「ローンの期間を短くすることができるか」ということが大事なポイントになってきます。
タイプ２・頭金なしのフルローンを組もうとしている場合
変動金利を避けたほうがいい人の条件の2つ目は、「頭金なしのフルローンで住宅ローンを組もうと思っているケース」です。
「頭金がゼロ」＝「総借入額が最初の段階で全く減らせていない」ということなので、変動金利のリスクを受けやすい状態にあります。なぜなら、総借入額が高いとそれだけ返済期間が長くなりやすいからです。
住宅ローンを組むにあたって自分で用意のできる自己資金が一切なく、すべて金融機関からの融資でローンを調達すること
そもそも自己資金がない状態で家づくりをしようとしている人の中で、その後「急な金利上昇のリスクに対応ができる」という人が言いきれる人はどれだけいるでしょうか。
例外として、頭金を減らして多くの住宅ローン控除を受けられるようにする場合であれば問題はありません。しかしその場合は「自己資金がない」わけではなく、「今ある自己資金を住宅ローン返済を早めるために10年以内に払う」という前提があります。
住宅ローンの金利は、今後どう変化していくかはわからないもの。そのため変動金利を選択する場合は、できるだけ頭金を用意した上で住宅ローンを組むようにしましょう。
タイプ３・仕事が不安定な場合
「仕事が不安定だ」という人も、変動金利のリスクを受けやすいことが多いです。
たとえば自営業などの仕事をしていて収入が不安定な人がこのタイプに該当してきます。
収入が不安定だということは、収入が一気に落ち込んでしまうこともあるということ。収入が一気に減るようなことがあると、毎月の住宅ローンの返済も大変になってきます。
そこで変動金利を選択して場合に金利が上昇してしまったとしたらどうでしょう。
ただでさえ住宅ローンの返済は大変であるにもかかわらず、金利の上昇に伴い毎月の返済額が1万円、2万円と上がってしまっては大変。一番最悪なケースとしては、返済可能性が一気になくなってしまい、ローン破綻をしてしまうこともあるでしょう。
もちろんフリーランスで不安定な仕事していたとしても、収入そのものは安定しているよ、という人もいるかと思います。そのような場合もあるため、一概に「仕事が不安定な人は変動金利を選ぶべきではない」ということはありませんが、ローン返済をし続けている20年後、30年後についてもきちんと考慮しておく必要があるでしょう。
――以上3つの変動金利の選択を避けたほうがいい人のタイプについて見てきました。
「もし変動金利を選択した場合、返済額が急に上昇しても大丈夫だろうか」という視点から、今一度自分の金利選択について考えてみてください。
変動金利を選択する人ならしておきたい「3つの工夫」
ここまで変動金利のリスクについて見てきた中で、
「変動金利を私は選ぶべきではないのかもしれない…それでも金利の安い変動金利にしようと思うけど、どのような工夫をしたらいいのだろう？」
と思われている人もいるかもしれません。「それでも変動金利にしたい！」という人は、
・自己資金（頭金）を増やす
・総借入額を減らす
・住宅ローンの返済期間を短くする
などの工夫をするようにするしてください。
変動金利のリスクは住宅ローンの返済期間が長くなればなるほど増加していくものです。
そのため、住宅ローンの返済期間を自己資金（頭金）を増やしたり、総借入額を減らしたりすることで、変動金利のリスクをできるだけ少なくすることができます。
住宅ローンを一括返済することによって住宅ローンの返済期間を短くすることのメリットについては下記の記事も参考にしてみてください。
金利の選択は一番最初だけじゃない。住宅ローンの借り換えも視野に
もし今後もこれまで通り低金利がつづくとしたら、変動金利の方がお得であることは間違いありません。
しかし、実際にどちらが結果としてよかったのかというのは、住宅ローンを借りて、返済を全て終えてからしか正確にはわからないもの。住宅ローンを返済し終えてから、はじめて「お得だった」「実は失敗だった」ということが分かるのです。
一度変動金利か固定金利かを選択して住宅ローンを借りて終わり、というものではありません。金利状況はその都度変化していくため、住宅ローンを借りたあともその都度住宅ローンの金利タイプを検討するが必要です。たとえば、「もともと変動金利で住宅ローンを組んでいたが、10年たったら固定金利にのり換える」ということも有効なケースはあります。
結局のところ、リスク等気をつけるべきところは気をつけた上で、変動金利か固定金利かを選択するしかありません。それぞれリスクを減らす努力もした上で、家づくりのタイミングにおける個人の状況に応じた選択をしましょう。
まとめ
以上、「変動金利を避けたほうがいい人」の3つのケースについて見てきました。住宅ローンの金利タイプの選択は、家づくりをする人なら避けては通れないところ。
大事なことは変動金利のリスクについて知った上で、「頭金をできるだけ多くためておく」「繰り上げ返済を意識しておく」など、事前にリスクをできるだけ抑えておくことです。
事前に変動金利のリスク等を検討し、納得した上で、変動金利の選択をするようにしましょう。
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河野 清博
経営コンサルティング会社にて、住宅業界のコンサルティングに8年従事。「世界で最も納得感のある購買体験を創る」をコンセプトに⋯ >>アウカについて詳しく