5年ルール・125％ルールとは？返済額据え置きの注意点

※冒頭の写真はAI生成による架空のイメージです。

変動金利の住宅ローンについて、「5年間は返済額が変わらない」「上がっても125％まで」と聞いたことがある方もいるでしょう。どちらも家計への急な影響を和らげる仕組みですが、金利や利息そのものを抑えるルールではありません。

5年ルール・125％ルールは、一部の契約にある返済額の見直しルールです。金利の上限でも、利息の免除でもなく、すべての変動金利に適用されるものでもありません。仕組みと契約書の確認点を整理します。

金利が変わる日と、返済額が変わる日は別の場合がある

住宅ローンの適用金利は、契約で定めた基準と時期に沿って見直されます。一方、口座から引き落とされる返済額の見直しには、別のルールが設定されていることがあります。

5年ルールのある元利均等返済では、金利が上がっても、一定期間は元金と利息を合わせた返済額を据え置きます。ただし、返済額の内訳は変わります。利息に充てる分が増えれば、元金に充てる分は減ります。

5年の数え方、基準日、変更後の金利や返済額が適用される月は契約によって異なります。「借りてから必ず60回目まで同額」「半年ごとにしか金利は変わらない」などと一律に考えず、商品説明書を確認してください。

元利均等返済の返済額を月8万円とし、ある時点の元金残高を2,000万円にそろえて、1か月の内訳を単純比較してみます。

仮定金利	月の返済額	月割りの利息	元金に充てる額
年1.2％	80,000円	20,000円	60,000円
年2.4％	80,000円	40,000円	40,000円
年3.6％	80,000円	60,000円	20,000円

金利は説明用の仮定で、予測や現在の商品金利ではありません。利息は残高×年利÷12で計算し、残高を同じにした一時点の比較です。実際の返済の推移では、元金が減るため利息も毎回同じにはなりません。日数や端数処理等によっても差が出ます。

返済額が月8万円のままでも、元金に充てられる金額は6万円から2万円へ変わっています。引落額だけを見ていると、残高の減り方が遅くなっていることを見落とす可能性があります。

125％ルールは、対象となる返済額の見直し時に、新しい返済額をそれまでの125％以内に抑える仕組みです。例えば、それまで月8万円なら、その見直しの上限は月10万円になります。

金利が1.25％以下に抑えられる意味ではありません。また、今後ずっと月10万円が上限になるわけでもありません。次の見直しでは、その時点の返済額を基準に扱われるなど、契約に沿って再計算されます。

月8万円から月10万円への増額でも年間24万円の負担増です。上限ルールがあるから家計の確認は不要と考えず、増額分を支払える余力を見ておきましょう。

利息の割合が増えて元金の返済が遅くなることと、未払利息が発生することは同じではありません。利息が返済額の範囲に収まっていれば、元金の減りが小さくなっても、直ちに未払利息が生じるわけではありません。

同じ残高2,000万円・月額8万円の単純例で年利を6％と仮定すると、1か月分の利息は10万円となり、返済額を2万円上回ります。このような場合に、契約に基づく未払利息の扱いが問題になります。これは仕組みの説明のための仮定で、金利予測ではありません。

未払利息や最終返済時の残高の扱いは、契約で確認してください。例えば三菱UFJ銀行の住宅ローン契約規定には、未払利息の充当順序や最終回返済額への加算等が定められています。自分の契約に同じ規定が適用されるかも確認が必要です。

一部の変動金利・元利均等返済には両ルールがありますが、採用しない商品もあります。PayPay銀行の公式FAQでは、5年ルール・125％ルールを採用していない旨が案内されています。

また、同じ金融機関でも元金均等返済や固定期間終了時などで扱いが異なります。三菱UFJ銀行の金利タイプの説明でも、返済方法ごとの違いを確認できます。契約した商品・時期・返済方法を特定して調べましょう。

ルールがない商品は、金利変更が返済額に反映される時期に備える必要があります。一方、ルールがある商品も、返済負担の一部が先に延びる可能性を理解する必要があります。どちらかを一律に安全と判断せず、金利・費用・家計余力を含めて比べてください。