固定金利と変動金利はどっち？家計余力から選ぶ方法

※冒頭の写真はAI生成による架空のイメージです。

住宅ローンの金利を選ぶとき、「変動のほうが低いから」「今後は上がりそうだから」と迷う方は多いでしょう。将来の金利を正確に予測することはできませんが、家計がどこまで変化に対応できるかは、具体的に確認できます。

金利タイプは、借入時の金利だけでなく、返済額が増えたときの余力と、支出の見通しをどこまで確定させたいかで選びましょう。まずは「固定」という言葉の中にも異なる仕組みがあることを整理します。

住宅ローンの金利は、3つのタイプに分けて比べる

例えば10年固定は、35年間借りるローン全体を固定することとは違います。10年後の返済条件まで見ないと、教育費が増える時期などに負担が重なる可能性があります。

金融機関による基本的な説明として、三菱UFJ銀行の金利タイプの選び方も確認できます。商品ごとに名称やルールが違うため、最終的には利用する商品の説明書で確認してください。

全期間固定金利は、借入後に市場金利が上昇しても、契約した金利が原則変わりません。将来の利息負担を見通しやすく、教育費や老後資金と合わせた計画を立てやすい点が特徴です。

ただし、金利が固定されることと、すべての支出が一定になることは別です。元金均等返済なら返済額の動きは元利均等と異なり、当初の金利引下げがある商品では引下げ終了後に返済額が変わります。固定資産税や保険料、修繕費も別に必要です。

比較する変動型より借入時の金利が高ければ、当初の返済額は重くなる場合があります。将来の市場金利が低下しても、自分の適用金利が自動的に下がるわけではありません。金利変動を抑えるために支払う負担を、現在の家計で受け入れられるか確認しましょう。

全期間固定の代表的な商品にはフラット35があります。金利だけでなく、融資率や団信、対象住宅などの条件も異なります。フラット35の公式利用条件で確認してください。

変動金利では、適用金利が下がれば利息が減り、上がれば利息が増える方向に働きます。借入時の返済額が家計に収まるだけでなく、金利が上がった条件でも生活と貯蓄を続けられるかが重要です。

比較時には、現在提示されている金利に加え、より高い金利を仮定した返済額も出してもらいましょう。「この水準までしか上がらない」という予測ではなく、どの程度の負担増に対応できるかを確認するための試算です。

借入額を増やすために変動型を選び、当初返済額だけで予算を使い切ると、後の変更に対応しにくくなります。金利タイプを選ぶ前に、住宅の総予算を調整する必要がないかも確認してください。

変動金利の元利均等返済では、返済額の見直しを一定期間ごとにする5年ルールや、見直し後の返済額の増加を前回の125％までにするルールを採用する商品があります。ただし、すべての金融機関・返済方式に共通するものではありません。

返済額が同じでも、金利が上がれば返済額のうち利息の割合が増え、元本の減り方が遅くなる場合があります。返済額の上限は、金利や総利息の上限ではありません。金利の動きによっては未払利息などの確認も必要になります。

「返済額が変わっていないから影響がない」と考えず、適用金利、元本残高、利息部分、次回見直し日を確認しましょう。固定期間終了時にも同じ上限が働くと決めつけず、契約条件を確かめてください。

固定期間選択型は、一定期間の返済計画を立てやすい一方、終了後の金利は未確定です。当初の優遇金利と、終了後に適用される優遇幅が違う商品もあります。

確認したいのは、固定終了後に選べるタイプ、手続きをしない場合の扱い、変更手数料、返済額の計算方法です。固定期間が終わる年の家族の予定と、借入残高も一緒に確認しましょう。

「子どもが小さい間だけ固定」「一定期間後に繰り上げ返済」と考える場合も、その時点で実際に用意できる資金を検討します。将来の賞与や退職金が予定どおり入ることだけを前提にしないことが大切です。

比較する際は、借入額・期間・返済方式・ボーナス返済の有無をそろえます。そのうえで、次の項目を同じ表に並べてください。