住宅ローンを変動から固定へ変えるには？借り換えとの違い

変動金利で住宅ローンを返していると、金利の動きを見て「固定金利へ変えた方がよいのでは」と考えることがあります。ただし、同じ銀行で金利タイプを変更する方法と、新しいローンへ借り換える方法では、費用や手続きが異なります。

最初に、今の契約で変更できる固定期間と金利を確認し、借り換えの場合と同じ残期間で比べましょう。この記事では、変動から固定へ変える際の確認手順と、家計への影響を整理します。

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変動から固定へ変える方法は大きく2つ

同じ銀行で変更できる「固定」は、10年など一定期間を固定するタイプである場合があります。残りの返済期間すべてを固定できるとは限りません。三井住友銀行の案内でも、変動金利型から固定金利特約型への変更と、超長期固定金利型への変更は区別されています。

「固定にしたい」という希望を伝えるときは、教育費が増える10年間を固定したいのか、完済まで固定したいのかを具体的にすると、比較すべき商品が分かりやすくなります。

返済中のローンで固定金利に変更するときは、その契約の金利引下げ幅や変更時点の条件を使います。新規顧客向けのキャンペーン金利を、そのまま自分にも使えると思わないでください。

金融機関には、変更日、固定期間、適用金利、変更後の毎月返済額、固定期間終了後の引下げ幅を示してもらいましょう。金利がいつ決まるかによって、申込時の試算と実際の条件が変わる場合もあります。

例えば三菱ＵＦＪ銀行では、金利タイプ変更手数料がインターネットでは無料、店頭窓口では1万1,000円と案内されています。印紙代等が必要になる場合もあり、すべての商品・手続きが一律に無料という意味ではありません。

インターネットで扱える契約か、次の返済日に反映するための締切はいつかを確認してください。返済が遅れている場合など、変更できない条件が設けられていることもあります。

固定金利特約型では、選んだ期間中の金利を固定します。固定期間中は、同じ契約のまま変動金利へ戻せないなどの制限があるのが一般的です。今後金利が下がった場合も、すぐに自動で返済額が下がるわけではありません。

固定期間が終わると、その時点の金利や契約条件で返済額が見直されます。期間終了後に残る元金と期間、金利優遇の扱いを確認し、再び負担が変わり得る時期を家計表に記入しましょう。

また、変動金利の一部商品にある5年ルール・125％ルールが、固定期間終了時にも同じように働くとは限りません。現在の返済額が据え置かれていても、固定へ変えるときの返済額は別に試算する必要があります。

仕組みの基本は、固定金利と変動金利の違いも確認してください。

説明用に、残高2,000万円、残期間25年、元利均等返済・ボーナス払いなしで計算します。仮に年1％なら毎月約7万5,374円、年2％なら約8万4,771円、年3％なら約9万4,842円です。

これは残高と期間を固定し、それぞれの金利が続くとした概算です。現在の実際の適用金利や、変更できる金利を示すものではありません。手数料等も含みません。

年1％から2％へ変更する仮定では、月の差は約9,397円です。この増額を受け入れて、決めた期間の金利変動を避ける価値があるかを考えます。固定へ変えることを、必ず利息を減らす方法だと考えないことが大切です。

教育費や収入減少が重なる時期に、変更後の住居費でも貯蓄を続けられるかを確認しましょう。変動のままの場合は、金利上昇時の返済額と備えで、上がったケースの家計も比較してください。

今の契約で希望する固定期間を選べない場合は、借り換えも比較対象になります。ただし、新しいローンを契約するため、融資手数料、保証料の扱い、登記費用、現在のローンの完済手数料などを確認します。

団信も新たな加入手続きが必要になる場合があります。現在の保障がそのまま引き継がれるとは限らず、健康状態の告知や加入年齢、保障が始まる条件などを確認します。融資審査と団信の引受審査は別に考えましょう。

比較する総額は「これから払う返済額＋変更・借り換え費用」で整理します。すでに払った利息を再び足したり、諸費用を借入額に含めたうえで同じ費用を二重に足したりしないようにしてください。

返済期間を延ばすと月額が下がる場合がありますが、支払いが続く年齢と総利息も変わります。まず現在と同じ残期間で比べ、その後に期間を変える案を確認すると、効果を取り違えにくくなります。