不動産取得税、知っておきたい軽減措置と計算方法とは?

不動産取得税

不動産の購入に際して気になるのが税金の問題。土地の取得にかかってくる税金のことを不動産取得税と言います。

そもそも不動産取得税ってなんだろう…?という疑問は誰しもが抱くもの。不動産取得の申請は自分でしなければならないこともあるように、個人としても十分に関わってくる問題です。なので、不動産取得税に関する疑問は事前に解消しておきたいですよね。

  • 自分は不動産取得税の対象なの?
  • 不動産取得税の計算ってどうやってやっているの?
  • 軽減措置(減免)は受ける場合はどうしたらいいの?

という多くの不動産取得税に関する疑問に、この記事では説明していきます。不動産取得税の基本をおさえることで、家づくりにおける難しい税金の理解がスムーズになれば幸いです。

不動産取得税がかかる対象について

不動産所得税とは、「不動産」を「取得」したときにかかってくる税金のことです。固定資産税とは違って、支払いは「1回切り」となっております。

「家づくりにかかる主な税金一覧」
<1回切りの支払いで済む税金>
・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税 など

<毎年かかる税金>
・固定資産税
・都市計画税

不動産取得税の対象となるのはどんな人?

不動産取得税は、どのような際にかかってくる税金なのかというと、

売買・新築・増改築・贈与・交換

などによって不動産を取得した場合に発生してきます。

不動産取得税がかからないケース

不動産を相続により取得したなど場合のようには、不動産取得税が課税されないというケースがあります。たとえば、親戚で亡くなってしまった人の土地を、法定相続や遺言などの形で土地を譲り受けた場合は、不動産取得税の課税対象からは外れます。

「不動産取得税の対象外となるケース」

1、相続によって取得した不動産
(注1)死因贈与は相続には含まれません。
(注2)相続時精算課税制度により不動産の贈与を受けた場合には、不動産取得税が課税されます。

2、公共の用に供する道路の取得
3、法人の合併や分割による不動産の取得
4、債権の消滅で譲渡担保財産の所有権が設定後2年以内に設定者に移転した場合の設定者の取得

また、取得した不動産の価格(=課税標準額)となるべき額が、次の額に満たない場合も不動産取得税がかからないケースとなります。

「下記の金額に満たない場合は不動産取得税は免除される」

・取得した土地の価格…10万円
・建築した家屋の価格…23万円
・売買や贈与等により取得した家屋の価格…12万円未満の場合

※参照(東京都主税局

不動産取得税って、だいたいいくらかかるの?

不動産取得税の対象について分かったところで気になってくるのは、「じゃあその不動産取得税の税金って、いくらくらいかかるの?」ということ。

「だいたいこれくらいかかりますよ」と言いたいところですが、これが実は、ちょっと簡単には答えられないんです。

その理由としては以下に簡単にあります。

「不動産取得税の金額は、ケースによって大きく異なる」

・不動産取得税の価格はエリアによって違ってくる
・家のタイプで変わってくる(新築か、中古か)
・軽減措置(※)の対象となるかならないかによって価格が変わってくる

※「軽減措置」について
最後の「軽減措置」とは、平成30年3月31日までに不動産(土地の場合のみ)を取得した場合には、課税標準が2分の1の価格になるということです。つまり、3000万円の土地を取得した場合、1500万円まで減額して計算するということになります。

ーーとはいえ、おおまかでもいいので不動産取得税の金額感については簡単に把握しておきたいもの。

そこで、ここではシュミレーションで試算してみた金額を見てみることで、その計算方法と計算によって出てくる実際の金額を把握したいと思います。

不動産取得税計算の基本

不動産取得税は、

取得した不動産の価格(課税標準額) × 税率 = 不動産取得税額

というのが、不動産取得税の計算の基本になります。

不動産の価格(課税標準額)を決める

不動産取得税シュミレーションの基本となるのは、「家屋」と「土地」それぞれの税額を確認することです。不動産取得税は家屋の税金と、土地の税金の合計を出すことで分かります。

不動産取得税の税率を確認する

不動産取得税税率

不動産取得税の税率は、住宅用の家屋もしくは土地の場合は3%、店舗などの非住宅の場合は4%になっています。

実際にシュミレーションをしてみよう

今回は下記のようなよくある物件のケースを計算する条件として見ていきます。

(条件)

平成29年7月に土地200㎡を取得して、同年11月に長期優良住宅ではない住宅を、床面積180㎡で新築した場合。東京都所在の物件。(固定資産税評価額、土地:4000万円、家屋:3000万円)

「家屋」から計算する

家屋から計算していきます。家屋にかかる不動産取得税は下記のように算出されます。

3000万円(家屋の金額)ー 1200万円(控除額※1)× 3%(税率)=54万円

※1 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認下さい。

固定資産評価額である家屋の金額(3000万円)を基準に計算をすると、家屋にかかる不動産取得税は「54万円」となりました。

「土地」を計算する

次に、土地にかかる不動産取得税を計算していきます。下記のように算出されます。

4000万円(土地の金額)× ½ × 3%(税率)ー 60万円(控除額※2)=0円

固定資産評価額である土地の金額(4000万円)を基準に計算をすると、土地にかかる不動産取得税は「0円」となりました。

「あれ?なんで0円なの?」かというと、土地の金額に税率をかけて出た「60万円」から、控除額(60万円)を引いたためです。

※2 控除額について
控除額は、下記AかBかの大きい金額になります。
A = 45,000円、
B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%

今回はBの控除額の方が大きいため、Bの60万円が控除額となった、というわけです。

ここまでで家屋と土地の両方の金額がそれぞれ、「家屋が54万円、土地が0円」と出ました。

最後に「家屋」と「土地」の両方を合わせた54万円が不動産取得税になります。

54万円(家屋)+0円(土地)=54万円(不動産取得税の金額)

以上が不動産取得税の金額シュミレーションでした。「こんな風に計算しているのか」ということについてなんとなく分かっていただいていれば大丈夫です。

最初にも述べたように、不動産取得税に関わってくる税率や控除額はエリアによって大きくことなってきます。また、住宅のタイプ(新築か中古か)、建築時期によっても異なってくるため、結果としての不動産取得税の金額は複雑になります。

上記のシュミレーションの金額はあくまでも目安。住宅会社や税理士の見積書で正確に確認するようにしてください。

※東京都については下記の計算ツールを使って計算することができます。

不動産取得税計算ツール

不動産取得税の還付を受けるためにはどうしたらいいのか?

これまで「不動産取得税って何?」というところから、実際の金額について計算のシュミレーションまで確認してきました。

続いては、不動産取得税の還付についてです。「還付」とは一言でいうと、「もとにもどってくる」ということ。不動産取得税は、申告手続きを行うことで軽減処置で戻ってきたお金を受けとることができるのです。

「不動産取得申請書」の提出を60日以内に行う

不動産取得税の還付を受けるためには、まず「不動産取得申請書」と必要書類を提出する必要があります。期限は、不動産を手にした時から60日以内。「家を購入してから60日以内に提出」と覚えておきましょう。

「不動産取得税減額申請書」を提出する

次に、「不動産取得税減額申請書」を提出します。

不動産取得申請書が先ほどの段階で提出できていると、都道府県税事務所から納税通知書が届きます。そこでようやく不動産取得税の還付を受けるための手続きへと進みます。ここで提出する書類は「不動産取得税減額申請書」です。

そのように、まずは本来の不動産取得税の支払をする、それから不動産取得税減額申請書を提出するというのが、還付を受けるまでの流れになります。

この不動産取得税の還付を受けるための手続きは、誰もが必ずしなければならないというわけではありません。申告手続きをしなくても自動的に軽減処置を行う県もあります。

手続きの方法は各都道府県税事務所に必ず確認しましょう。

※東京都における不動産取得税の必要書類は下記のページまとまっています。都外の方も参考に見てみるといいかもしれません。
「不動産取得税申告のご案内」(東京都主税局)

まとめ

以上が不動産取得税についてでした。不動産取得税は地域によっては不動産取得税が多く発生する場合もあります。そのため、まずは自分が住んでいるエリアではいくらくらい不動産取得税が発生するかをあらかじめ調べて確かめておくことで、安心して家づくりが進められるようにしましょう。

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