実は安くないってホント？建築条件つき土地の仕組みと注意点について

家づくりをする時にまず行うのは土地探し。土地の種類として「建築条件つき土地」というものがあるのをご存知ですか？

「そもそも建築条件ってなんだろう？」「なんで建築条件をつけるの？」と抱える疑問はさまざま。

安く、なおかつこだわりを持って家を建てたいと考えている方の中には、建築条件つき土地が安く売られていることから、「建築条件つき土地で家を建てたい！」と思っている方もいらっしゃるかと思います。

でも実は、建築条件つき土地で家づくりをすると、建築条件のついていない土地で家づくりをするより高くついてしまう可能性があるのです。

この記事では、そんな建築条件つき土地の仕組みや、購入してから建物建築までの流れ、そして建築条件つき土地で家を建てるなら注意したい３つの点を紹介します。なぜ建築条件つき土地が結果的にお得にならない可能性があるのかもあわせて見ていきましょう。

注文住宅の相談窓口「アウカ」代表
河野 清博

経営コンサルティング会社にて、住宅業界のコンサルティングに8年従事。「世界で最も納得感のある購買体験を創る」をコンセプトに⋯ >>アウカについて詳しく

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建築条件つき土地ってなに？

建築条件つき土地とは、その名のとおり、土地を売買する業者が「建築条件」をつけて販売する土地のことです。では、そこでいうところの「建築条件つき土地の”建築条件”」とは何でしょうか。

「建築条件」とは

１、土地の売主が指定した建築業者で建物を建てなければならない
２、一定期間内に建物を建築する契約（建築工事請負契約）を結ばなければならない

一般に、土地を購入してから建築工事請負契約を結ぶまでの期限は決められていません。契約を結ぶまでに建築プランを決めるため、通常であればじっくり建築プランを考えることができます。

しかし建築条件つき土地の場合、建築工事請負契約を結ぶまでの期間が決められており、その多くが３ヶ月以内とされています。そのため、３ヶ月という短い期間内に建築プランを考え、建築工事請負の契約を結び終えておく必要があります。

なぜ建築条件つき土地はお得でないのか

建築条件つき土地は、条件のついていない土地より安い価格で売買されています。それがなぜだかわかりますか？

答えは、ほとんどが「土地を低価格にした分、建築費用が上乗せされているから」です。

たとえばその土地価格の相場が１坪３０万円だとしたら、建築条件つき土地では１坪２７万円という価格設定をします。１坪で３万円安ければ１００坪ですと３００万円も安い計算になるので、一見お得に感じますよね。

しかし、建物の値段を相場より３００万円高くすれば土地の損失分を回収することができます。建築条件つき土地にはこのようなカラクリが潜んでいたのです。

つまり、建築条件つき土地自体はお得ではありません。
土地価格はお得でも、家を建てるための費用と合わせて考えると、他の土地で建てるより高くついてしまうこともあるでしょう。

それでは、建築条件つき土地にはどんなメリットがあるのでしょうか？

建築条件つき土地のメリット

建築条件つき土地で家を建てることの主なメリットは４つあります。

以上の４つを掘り下げていきましょう。

・資金計画が立てやすい
「希望を詰め込みすぎて思ったより費用がかさんでしまった！」なんてことは、注文住宅ならよくあること。

しかし建築条件つき土地での家づくりなら、だいたいの建築費用がわかり、資金計画が立てやすくなります。
というのも、建築条件つき土地では土地購入の時点で建築業者が決まっているので、事前の予想よりも費用が高くなってしまう心配がないからなのです。

建築条件つき土地は、ある程度予算を決めていて、かつ資金計画が崩れてしまうのが不安な方におすすめです。

・自分で建築業者を選ぶ必要がない
建築条件つき土地は建築業者が決まっているので、自分で建築業者を探してくる必要がありません。

家づくりにおいて、数ある建築業者から気に入った建築プランを提供する業者を見つけるのは案外大変。いろいろな建築業者の話を聞いていくうちに、どこで家を建てるべきなのかわからなくなることも多いんだとか。

建築条件つき土地であれば、建築業者選びに苦労せずに家づくりすることができます。

・土地購入から建物建設までがスピーディ
一般的な注文住宅が土地購入から建物建設までに約１年を要するのに対し、建築条件つき土地は約１０ヶ月しかかかりません。

つまり上記のとおり、建築業者選びで苦労しないことや、建築工事請負契約で３ヶ月以内に建築プランを立てなければならないことなどで、建築条件つき土地は一般的な注文住宅よりも約２ヶ月も早く家を建てることができます。
仕事や育児などで私生活が忙しく、家づくりに時間を割けないという方は、建築条件つき土地を考えてみるのもいいでしょう。

・間取りや外観・内装をタイプから選ぶことができる
建築条件つき土地で家を建てる際は、間取りや外装・内装のタイプがある程度、建築業者から提案されることが多いです。
タイプから選ぶことができれば、自分で間取りを考えて「この間取りは失敗だった」と家を建ててから後悔することもありません。

建築条件つき土地のメリットとしては以上のことが挙げられます。これらのメリットを踏まえると、

・予算が決まっていて、資金計画が崩れてしまうのが不安な方
・建築業者選びに苦労したくない方
・家づくりに時間を割けない方
このような方に、建築条件つき土地は向いています。

では反対に、建築条件つき土地のデメリットはどんなものがあるか見ていきましょう。

建築条件によるデメリットもある

建築条件つき土地で家を建てることの主なデメリットを３つ紹介していきます。

上記の３つの詳細を見ていきましょう。

・希望の建築業者で家を建てられない
建築条件によって建築業者が指定されているために、気に入った建築業者に住宅建築を依頼するといったことができません。建設業者の提案したプランに納得がいかない場合は、他の土地で家づくりするのがいいでしょう。

・間取りや仕様を自由に決められない
こだわりを持って家づくりをしたい人にとって、自由に間取りや外観などを決められないことはかなりネガティブな要素です。結局は建売住宅と変わらない、なんてことも。中には自由に建設プランを立てられる業者もあるようですが、提案したプランが断られることも少なくありません。

・プランニングにかけられる時間が短い
先に述べたとおり建築条件つき土地で家づくりする場合、建築プランを考えるのに与えられる期間は通常３ヶ月です。その短い期間に、建設プランを考える時間を捻出し、実際に決めることは至難の技。ある程度プランを固められていないと、建築条件つき土地で家を建てるのは難しいでしょう。

建築条件つき土地の「建築条件」は表裏一体で、人によってメリットになったり、デメリットになったりするものです。つまりは合う人にはピタッと合う、合わない人にはとことん合わないという特徴があるのですね。

では、これまで紹介してきた建築条件つき土地のメリット・デメリットを見た上でわかる、「建築条件」がおすすめな人とはどんな人なのでしょうか？

建築条件つき土地に向いているのはどんな人？

メリットの項目でもお話ししたことを含めると、以下５つのどれかに当てはまっている方は、建築条件つき土地で家を建てるのに向いていると言えます。

このうち、メリットの項目では触れていなかった
・１からの家づくりが億劫
・住みたいエリアが絞れている
という方になぜ建築条件つき土地がおすすめなのか見ていきましょう。

１からの家づくりが億劫な人

メリットの項目でもお話ししたように、建築条件つき土地で家づくりをする場合のほとんどは、ある程度の設計タイプが存在するため、１から家づくりをするのが不安だったり、家づくりの大まかな部分を建築業者におまかせしたい人に建築条件つき土地はおすすめです。

住みたいエリアが絞れている人

良い土地ほど建築条件がついていることが多いです。そのため、さほど間取りや外観などに自分のこだわりを詰め込みたいわけではないけれど、「どうしてもこの土地に住みたい！」と強く思うのであれば、建築条件がついても検討する価値はあると思います。

以上、建築条件つき土地の仕組みや注意点などを解説しましたが、イメージが湧きづらいと思いますので、実際に建築条件つき土地を建てるとしたらどんな流れになるか見ていきましょう。

建築条件つき土地で家を建てる際の流れ

建築条件つき土地で家づくりする場合の一般的な流れとするべきこと、また資金計画を以下の表で大まかにまとめました。建築条件つき土地で家を建てたいと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

建築条件つき土地で家を建てる場合、土地の売買契約の際に５〜１０％の手付金を支払い、建築工事請負契約の時に着手金として建設費の１０〜２０％を支払うのが一般的です。

それぞれの残りの代金を支払うタイミングは契約によってまちまち。土地の残代金については、建築工事着工前に支払う場合や建物の完成後に支払う場合があります。

もし、着工前に土地購入費用の残代金を支払う契約であった際に、自己資金で賄えない場合は、つなぎ融資を利用することも選択肢の１つです。
つなぎ融資とは、住宅ローンを借りる前に「つなぎ」として借りるローンのこと。詳しくは下記の記事をご参照ください。

つなぎ融資を活用するには？利用しないケースもあわせて解説

2018年2月16日

建築条件つき土地で家を建てるイメージが湧いてきたでしょうか。もし建築条件つき土地で家を建てるのもいいな、と考えているのであれば次に紹介する注意点を知っておいて損はありません。

意外な落とし穴も！建築条件つき土地を選ぶ人が知っておくべき３つの注意点

建築条件つき土地で家を建てるとしたら、下記の３点に注意しましょう。

契約には２種類あることに注意！

土地の売買契約には、「停止条件つき契約」と「解除条件つき契約」の２種類があります。

「停止条件つき契約」は、契約自体は成立していますが、条件が成立するまで契約の効力が生じないというものです。
一方、「解除条件つき契約」は、解除条件が成立した場合は契約が解除されるというものです。

「停止条件つき契約」の場合は、上記の通り契約が解除されると手付金は戻ってきますが、「解除条件つき契約」については、手付金に関する条件が付与されていた場合、手付金が戻ってこないことがあります。

戻ってくると思ったお金が戻ってこなかった、なんてことがないように、契約の種類が「停止条件つき契約」なのか「解除条件つき契約」なのかは必ず把握しておくことが重要です。

建築工事請負契約が成立しない場合は白紙に戻る

建築条件で決められた期限内に、建築工事請負契約が成立しなかった場合は土地の売買契約が解除されます。

たとえば、建築業者に提案された建築プランに納得できないという理由で、建築する建物の話がまとまらず、期限内に建築工事請負契約が成立しなかったというのはよくある事例です。

また土地の買主は、建物についての打ち合わせをすることが義務づけされています。なので打ち合わせを行なっていない場合に、土地の売買契約が解除されると、手付金の放棄または違約金の支払いを求められることもあります。

もちろん、建物についての打ち合わせをしっかり行なった上であれば手付金等は返ってきますし、土地の売主側の債務不履行や契約違反が原因で土地の売買契約が解除された場合は売主が責任を負います。

建築条件つき土地で家づくりする際は、必ず建物建築についての打ち合わせを行うようにしましょう。

建物の仲介手数料を支払ってはいけない

建築工事請負契約を結んだ後に、土地と建物の両方に対する仲介手数料を請求された場合は、建物の手数料については宅地建物取引業法違反ですので支払う必要がありません。

なぜかというと、建築条件つき土地の売買契約は土地に対するものであるため、媒介業者への仲介手数料は土地に対してのみ支払うことになっているからです。

土地以外の仲介手数料を請求された場合は絶対に支払わないようにしましょう。

建築条件を外す方法がある！価格を上乗せして土地購入

「自由に設計して家を建てたいのに、気に入った土地が建築条件つきだった」という場合はどうすればいいのでしょう？できれば建築条件を外したいと考えますよね。

建築条件つき土地のなかには、土地の販売価格に上乗せした金額での土地購入を提案することで、建築条件を外せるものがあります。
というのも、土地の売主が建築条件をつける理由として、「土地の売買だけでなく建物の建築でも利益を得たい」と考える心理があるからです。

この時「その土地価格の相場より若干高めで交渉する」ことで交渉が成功する可能性が高まります。

とはいえ、なるべく安く建築条件を外したいと思いませんか？実は、建築条件を少しでも安く外すコツがあるのです。

建築条件を外すタイミングは「閑散期」「年度決算前」がおすすめ

安く建築条件を外すコツとして、不動産会社が値引きに応じやすい時期に交渉を行うという方法があります。

不動産会社が値引き交渉に応じやすいのはいつかというと、ずばり
「売り上げが伸び悩む閑散期」と「少しでも売り上げを伸ばしたい年度決算前」です。

閑散期というのは梅雨明け〜秋手前の７月〜１０月頃と言われ、雪の多いところですと冬も売り上げが伸びず閑散期になります。

年度決算については会社によって異なりますが、通常は３月末か９月末です。詳しくは会社のホームページを確認すると良いでしょう。

また、長く売り出されている建築条件つき土地であれば安く建築条件を外してもらえる可能性が高まります。このように時期を狙うなどのコツを使えば、安く良い土地を手に入れることができるかもしれません。

まとめ

建築条件つき土地の「建築条件」は、
・建築業者が決まっている
・建築工事請負契約を期限内に結ばなければならない
の２つが重要なポイントでした。

条件に納得できる、家づくりへのこだわりは強くないと自負している方なら、建築条件つき土地での家づくりも検討してみると良いですね。

もし、こだわって家をつくりたい方でも、気に入った土地が建築条件つきだった場合は、「閑散期」や「年度決算前」を狙って条件を外すよう交渉すれば、お得に自分好みの家をつくることができるかもしれません。

家づくりをするなら、建築条件つき土地も土地選びの選択肢に加えてみてはいかがでしょうか？

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