長期優良住宅は取得するべき？認定費用・優遇・維持管理を整理

※冒頭の写真はAI生成による架空のイメージです。実在の認定住宅や居住者を示すものではありません。

住宅会社から長期優良住宅を提案されると、「税金がお得なら取得したほうがよいのか」「申請費や点検の負担は増えるのか」と気になるかもしれません。判断するには、認定の有無だけでなく、提案されている住宅の仕様と入居後の計画を比べることが大切です。

長期優良住宅は、申請にかかる費用、性能を高める工事費、利用できる優遇、維持管理の負担を分けて比較しましょう。「必ず元が取れる」「認定を取れば修繕しなくてよい」と考えず、自分たちの住宅と家計に当てはめて確認します。

長期優良住宅とは？性能だけでなく維持保全の計画も認定する制度

長期優良住宅の制度では、長く良好な状態で使うための構造・設備、住戸面積、居住環境、災害への配慮、維持保全などについて基準があります。建築・維持保全に関する計画を所管行政庁へ申請し、認定を受けます。長期優良住宅制度の案内（国土交通省）

広告の「長期優良住宅仕様」や「対応可能」という言葉だけでは、今回の住宅が認定を取得する契約なのか分かりません。見積もりに申請業務が含まれるか、認定通知書をいつ受け取れるかまで確認しましょう。

断熱性能だけを比べたい場合は認定制度全体と切り分け、窓・断熱材・施工などの変更内容を確認します。認定は住宅会社の独自保証とも別のものです。制度の認定と、会社が約束する保証期間・点検サービスを混同しないようにしてください。

所管行政庁への手数料だけでなく、登録住宅性能評価機関での確認、設計図書・計算書・維持保全計画の作成、住宅会社などへ依頼する申請業務の費用を確認します。

例えば、横浜市の認定申請案内には、事前に登録住宅性能評価機関の確認を受ける標準的な流れと、認定申請の手数料が掲載されています。市への手数料だけを「認定に必要な総費用」と捉えず、建築地と依頼先の内訳で確認してください。

もともとの標準仕様で基準を満たす住宅と、構造・断熱・配管の維持管理などに変更が必要な住宅では、追加費用が違います。「認定ありプランは高い」という見積もりでも、申請費より仕様変更の費用が大きいことがあります。

比較する際は間取り・広さ・設備をそろえ、どの仕様が変わるのか説明してもらいます。認定を取らない場合にも希望する性能なら、その費用をすべて認定のための負担と扱わないことも大切です。

維持保全計画に沿って点検し、必要な修繕を行い、記録を保管する準備が必要です。住宅会社の定期点検が無料でも、点検で見つかった修繕まで無料とは限りません。点検の範囲・回数と、有料になる工事を分けて聞きましょう。

認定を取得しない住宅でも、維持管理は必要です。両案に共通する修繕費まで「長期優良住宅だけのデメリット」と数えず、制度上の記録・手続きや点検計画の違いを比べます。家計への組み込み方は戸建ての維持費をご覧ください。

認定長期優良住宅には、要件を満たす場合に利用できる税の特例や住宅ローンの金利引下げ制度があります。ただし、認定だけで全員が同額のメリットを受けられるわけではありません。

税の対象や証明書は、認定長期優良住宅の減税制度（国土交通省）から制度別に確認できます。実際の申告・課税の扱いは税務署や自治体へ確認してください。

融資では、住宅金融支援機構がフラット35Sやフラット35維持保全型の条件を公開しています。制度には対象条件や予算があるため、利用予定の金融機関で適用を確認します。

新築の認定を希望する場合は、着工前に申請できるよう住宅会社へ早めに伝えます。横浜市の案内でも、工事着手前の認定申請が必要とされています。審査や修正の期間は、建築確認などほかの工程と合わせて確認しましょう。

着工後や完成後に思い立った場合は、通常の新築申請と同じ扱いで進められると考えず、別の認定制度の適否も含めて所管行政庁に相談してください。

国土交通省は、認定住宅の建築・維持保全に関する記録の作成・保存について案内しています。点検や修繕をしたときは、日付、確認箇所、結果、実施した工事、担当事業者の資料を一緒に保管しましょう。認定長期優良住宅の記録の作成と保存（国土交通省）

紙のファイルと電子データを整理し、家族が保管場所を分かるようにしておくと便利です。売却・相続・増改築などの際には、地位の承継や計画変更などの手続きが必要か、所管行政庁へ確認してください。住宅会社に任せる部分と所有者が行う部分も、引き渡し時に明確にします。

住宅会社へは、次の表の空欄を埋める形で相談できます。優遇額を確定できない段階は「未確認」とし、最大額をそのまま差し引かないようにしましょう。