戸建ての固定資産税・都市計画税｜毎年の負担を見積もる方法

戸建てを買った後は、住宅ローンの返済に加えて固定資産税や都市計画税を払います。購入直後の税額だけを見て家計を組むと、新築住宅の減額が終わったときに負担が増えて戸惑うことがあります。

毎年の税金は、土地と建物を分け、減額期間中と終了後の両方で見積もりましょう。購入価格に税率を掛けるだけでは正確に計算できません。この記事では、税額の見方と家計への組み込み方を整理します。

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固定資産税・都市計画税は、毎年の所有にかかる税金

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の土地や家屋等の所有者に課税される税金です。都市計画税は、原則として市街化区域内の土地・家屋などが対象となります。具体的な課税区域や税率は、所在地の自治体で確認してください。

固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税の制限税率は0.3％です。自治体ごとの税率を使う必要があり、どの地域でも必ず同じ税額になるわけではありません。

通常は市町村が課税し、東京23区では東京都が取り扱います。購入時に一度かかる不動産取得税や登記の登録免許税とは別なので、購入時の諸費用と毎年の支出を分けて管理しましょう。

出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税」

購入価格と固定資産税評価額は同じではない

税額計算の基礎となるのは、自治体が固定資産評価基準に基づいて評価した価格などから求める課税標準額です。売買価格や建築請負額に、そのまま1.4％を掛けるわけではありません。

土地と建物では評価の仕組みが異なります。また、土地には住宅用地の特例や負担調整などが関わるため、評価額と課税標準額も一致しない場合があります。納税通知書に付く課税明細書では、この二つの欄を区別して確認してください。

中古住宅なら、売主側の課税明細書などを不動産会社に確認してもらうと、現状の負担を把握する手掛かりになります。ただし、その金額が購入後も変わらない保証はありません。新築住宅では、建物の評価がまだ確定していないため、住宅会社の概算と自治体の案内を用いて予算を準備します。

土地の住宅用地特例と、建物の新築減額は別の制度

土地の特例は、土地の税額が何でも一律6分の1になるという説明ではありません。住宅の敷地であることなどの要件があり、実際の税額には負担調整等も関わります。

建物の新築減額も、土地・建物のすべての税金が半額になる制度ではありません。対象は原則として家屋の固定資産税の所定部分です。都市計画税の独自減額がある自治体もあるため、全国共通の制度と地域の制度を分けて確認します。

出典：東京都主税局「住宅用地の特例・新築住宅の減額」

新築住宅の減額は、終了後まで家計に入れる

一般的な新築戸建ては、所定の要件を満たす場合、新たに課税される年度から3年度分の減額が基本です。3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分など、構造によって異なります。認定長期優良住宅では減額期間が延長される制度があります。

2026年4月1日以降に新築された住宅は、対象となる居住部分の床面積要件が40㎡以上240㎡以下に変わっています。2026年3月31日までに新築された住宅の旧要件と混同しないようにしてください。併用住宅などには追加の条件があります。

出典：横浜市「新築住宅に係る固定資産税の減額制度」

家計では、減額中の税額だけでなく、終了後の見込額を記入します。たとえば減額前の家屋の固定資産税が年14万円で、全額が減額対象部分に対応すると仮定すると、減額中は年7万円です。評価や税率が同じなら終了後は年14万円になります。ただし実際には評価替え等があるため、必ずこの金額になるという試算ではありません。

この場合も、土地の税金や都市計画税を含めた合計が2倍になるわけではありません。「家屋の減額が終わる部分」を分けて確認することが大切です。

年間負担を、毎月の積立額へ置き換える

たとえば年間合計が18万円なら、月1万5,000円ずつ税金用に取り分ける計算です。これは準備方法の例であり、一般的な戸建ての平均税額を示しているわけではありません。

実際の納期は自治体の案内に従います。月々積み立てても納税は指定の時期に行うので、引落口座の残高を確認してください。住宅ローンだけを「毎月の住宅費」とせず、保険や修繕費の積立も加えると、購入後の家計を把握しやすくなります。

購入年の精算金と、自治体への納税を混同しない

売買では、売主と買主の間で固定資産税等を日割り精算する取り決めをすることがあります。これは売買契約に基づく精算で、自治体が買主へ日割り課税することとは別です。

精算の起算日や範囲は契約で確認します。購入時に支払う精算金と、翌年度以降の納税資金を別々に用意し、同じお金として見込まないようにしましょう。

納税通知書が届いたら確認すること

まず、土地・建物の所在地、面積、所有関係、評価額、課税標準額、適用されている特例・減額、納期限を確認します。共有物件では、通知や支払いを誰が管理するかも家族で決めておくと安心です。

新築後の家屋調査や、特例に必要な申告の案内が来たら、期限までに対応しましょう。申告が不要な減額と必要な制度は自治体や制度で異なるため、「新築なら全部自動」と判断しないでください。

金額が前年から増えた場合は、減額終了、評価替え、土地の利用状況の変更などを確認します。不明な点は、納税通知書を手元に置いて所在地の固定資産税担当へ問い合わせます。

戸建ての税金でよくある質問

3,000万円の家なら税金はいくらですか？

購入価格だけでは分かりません。土地と建物の評価、面積、所在地、住宅用地特例、新築減額などが関わります。購入価格に一律の割合を掛けた額は、正確な税額ではありません。

建物が古くなれば税金は毎年下がりますか？

毎年必ず下がるとは限りません。評価替えや建築費の変動、減額の終了なども関わります。通知書の評価額と税額を分けて確認しましょう。

都市計画税はすべての戸建てにかかりますか？

所在地の区域などで異なります。土地探しの段階で、自治体に課税対象区域かどうかを確認してください。

税金も含めた「住み続ける費用」で予算を決めよう

戸建ての税金は、土地・建物と軽減制度を分けると見通しを立てやすくなります。購入前の概算を用意し、初回の通知が届いたら実額に更新しましょう。

税金以外も含む予算は家づくりの資金計画で整理できます。予算に合う住宅会社や家づくりの進め方を相談したい方は、アウカの無料相談をご活用ください。個別の税額・減額の適用は所在地の自治体にご確認ください。

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情報確認日：2026年9月8日。税率・独自減額・申告手続き等は所在地や建築時期で異なります。記事中の金額例は架空の条件による説明です。