住宅ローン控除とは?計算方法や仕組みを知ろう

住宅ローン控除

住宅ローン控除は最大限に活用すれば400~500万円の控除を受けることができます。しかし、それだけのメリットを享受できるかというと、そうとはいえません。実際に控除される額は個人の所得や住宅ローン残高に応じて違うからです。

計算方法や仕組みを知り、自分にとってどの程度恩恵があるのか計算できるようにしてみませんか。

この記事は 注文住宅の専門家が書いています

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住宅ローン控除とは

住宅ローンは返済期間が長いため、金利負担も決して小さくありません。そのため返済者の金利負担を軽減するために設立されたのが住宅ローン控除です。

基本的には『年末における住宅ローン残高×1%』が10年間にわたり所得税から控除される仕組みになります。まずは対象となる住宅ローンの種類を見ていきましょう。

住宅ローン控除の対象となるローン

住宅を取得する際は住宅ローンを利用するのが一般的ですが、全てが住宅ローン控除を受けられるわけではありません。

住宅ローン控除を受けられる要件として、住宅取得のために、直接必要な資金であること、返済期間が10年以上であること等の条件があります。また、金融機関や一定の法人・団体からの借入でなければなりません。

住宅ローン控除の対象にならないローン

逆に住宅ローン控除の対象にならないローンはどんなものなのでしょうか。

たとえば以下のようなものです。

住宅ローン控除の対象にならないローン

  • セカンドハウス購入のための借入れ
  • 親戚や知人などからの借入
  • 個人名義でない借入

注意したいのは、勤務先から借入するケースです。この場合、無利子または0.2%に満たない利率の借入だと住宅ローン控除の対象外となります。

<参照>

No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等|国税庁
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

住宅ローン控除の概要

住宅ローンの条件だけでなく、控除額の上限や適用条件にも注意が必要です。

住宅ローン控除の制度概要

「年末の住宅ローン残高×1%」が控除額なのですが、住宅の種類によって控除上限が異なります。

通常の住宅認定長期優良住宅・低炭素住宅の場合(※)
各年の控除限度額40万円50万円
最大控除額(10年間)400万円(40万円×10年)500万円(50万円×10年)

※長期優良住宅・低炭素住宅とは、建物や省エネ性能等について一定の基準を満たした高性能住宅のことです

不動産物件の広告で「住宅ローン控除で500万円お得」といった文言を見かけたことがある人も多いかと思います。それは、毎年最大の控除(50万円)を最長10年間受け続けたときの金額です。「年末の住宅ローン残高×1%」が控除額になるため、返済が進むと住宅ローン控除額は減っていくのが一般的。全員が500万円の控除を受けられるわけではないので注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるための条件

適用条件は、住宅に関するものと人に関するものがあります。住宅に関して対象は幅広く、新築住宅はもちろん、一定の中古物件やリフォームも対象です。

住宅要件

  • 床面積が50平方メートル以上であること(登記上の床面積で判断)
  • 住宅の引渡し、または工事の完了から6ヶ月以内に自ら居住すること

新築物件の主な要件は上の2つですが、中古物件・リフォーム工事の場合は、さらに条件が追加されます。

中古物件の要件

  • 耐火建築物以外の場合築20年以内、耐火建築物の場合は築25年以内であること

ただし、「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)」「既存住宅売買瑕疵保険に加入」のうち、いずれかの耐震基準に適合しているならば、適用が認められます。

リフォーム工事の要件

  • 工事費が100万円以上であること

その他、人的要件も存在します。その年の年収が3,000万円以下であることが要件です。なお、年収要件はその年ごとに判断します。ある年に年収が3,000万円を超えても、次の年が3,000万円以下ならその年は適用可能です。

<参照>住まい給付金|国土交通省

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除を税制面からも見ていきます。

所得控除ではなく税額控除

控除は「所得控除」と「税額控除」の2種類があることをご存知でしょうか。どちらも所得税額を算出する際の控除ですが、性質が異なります。間違いやすいので、特徴をご紹介します。

所得控除

所得控除とは、社会的・個人的事情等を考慮した控除のこと。「扶養控除」や「生命保険料控除」などが代表的です。個々の控除額を収入から差し引き、差し引いたのちの金額に対して所得税率が課税されます。

税額控除

「住宅ローン控除」や「配当控除」が代表的。所得税額から直接所定の額を差し引くことができます。課税される金額ではなく、税額そのものが減額されるので、効果を実感しやすいです。住宅ローン控除を「還付金」と呼ぶのは、一度納税した所得税が還(かえ)って来るためですね。

住民税も控除

実は、住宅ローン控除は住民税も控除できることがあります。既述のように、納税した所得税から所定の額が控除(還付)される制度ですので、納付した所得税以上の控除は受けることができません。そのため所得税から控除しきれなかった額については、翌年度の個人住民税で控除できるようになったのです。

前年における所得税の課税総所得金額等の7%(ただし136,500円が限度)が控除できます。ここでももちろん、納付した住民税が上限です。なお、住民税の控除について特別な申請は不要です。所得税での控除申請をすれば足ります。

<参照>所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方|総務省

控除期間

控除期間は10年間です。ここで注意したいのは、適用条件に「住宅ローンの償還期間が10年以上」とある点です。10年経過前でも、途中で繰り上げ返済をして、残りの返済期間が10年を切るとローン控除の対象からは外れてしまうため注意したいです。

住宅ローン控除の手続き方法

所得税は1年間の所得を元に算出しますが、会社員であれば給与から天引きされ、会社経由で支払っています。そのため住宅ローン控除による還付を受けるためには、翌年に確定申告を行わなければなりません。その際、次のような添付書類を提出します。

住宅ローン控除の手続きに必要な書類一覧

  • 新居の住民票の写し
  • 住宅ローンの残高証明書
  • 登記や住宅の売買契約書(請負契約書)等、土地家屋に関する書類
  • 会社員であれば、給与の源泉徴収票

その他、長期優良住宅・認定低炭素住宅等であればそれを証明する書類。中古物件であれば耐震性を有している旨の証明書等が必要です。

添付書類を準備したら、いよいよ確定申告です。国税庁に提出する申請書を記入し、添付書類とともに提出します。申請書については記入方法と、申請書式が一緒についてくるムック本が多く販売されています。

また、国税庁のHPを利用してもいいでしょう。国税庁HPの『確定申告書等作成コーナー』ではパソコン上で必要事項を入力していくと書式が完成します。なお、2年目以降は年末調整で還付を受けることが可能です。

住宅ローン控除の計算方法

具体的な住宅ローン控除の計算方法も見ていきましょう。

住宅ローン控除可能額について

住宅ローンの控除額は上限があります。まずは2つの基準で算出した金額を比較します。

  • 年末の住宅ローン残高×1%・・・(ア)
  • 自分の所得税納税額・・・(イ)

(ア)(イ)のうち、低い方が控除額になります。いくら多額の住宅ローンを組んでいようとも、納税している所得税額以上の控除は受けられません。ただし既述のように、所得税から控除しきれなかった分は、一定額を住民税から控除することができます。

住宅ローン控除額の計算例と方法

次に計算方法の具体例をご紹介します。

「前提条件」

  • 借入価格年末の住宅ローン残高 3,500万円(毎年返済額 128.5万円)
  • 納税している所得税額 50万円
  • 返済期間 35年間
  • 金利 1.5%

年末の住宅ローンが3,500万円であれば、

3,500万円 × 1% = 35万円 ・・・(ア)

次いで(ア)と所得税額を比較します。この例では所得税額の方が多いので問題なく(ア)の35万円の還付を受けることができます。

もしも所得税額が35万円を下回るときは、翌年度の住民税から控除を受けることができます。(住民税の控除上限は前述した「住民税も控除」の項目をご覧ください)

住宅ローン控除のシミュレーション

「10年間で控除額がどのように変わるか」も気になるところです。先ほどの計算例と同じ条件で、毎年の控除額の推移をシミュレーションしてみましょう。

年末住宅ローン残高控除額
1年目3500.035.0
2年目3371.533.7
3年目3243.032.4
4年目3114.531.1
5年目2986.029.9
6年目2857.528.6
7年目2729.027.3
8年目2600.526.0
9年目2472.024.7
10年目2343.523.4
10年間合計292.2

※単位:万円
※実際の控除額算出では100円未満の端数金額は切り捨てとなりますが、ここでは千円以下を切り捨て、簡略化して計算しています
※住宅は通常の住宅(認定長期優良住宅・低炭素住宅ではない)とします

この例では、年末の住宅ローン残高×1%で算出した金額が常に「控除限度額(40万円)」と「納付所得税額(50万円)」以下であり、自身の控除を目一杯受けることができた例です。

夫婦での借り入れをおすすめするケース

  • 借入金が多く控除限度額を超えてしまう
  • 納付所得税額が低く、住宅ローン控除の枠が余ってしまう

上記の人は、夫婦での借入れをおすすめします。住宅ローン控除は夫婦で借入れすれば各々適用可能だからです。状況に応じたシミュレーションをいくつかして、自分にとって一番いい方法を選びましょう。

まとめ

住宅ローン控除の仕組みは意外と複雑です。上限が「控除限度額」と「納付した所得税額」の2種類あるだけでなく、控除限度額は住宅の種類によって変わってしまいます。理解しにくいかもしれませんが、合計で数百万円もの控除(還付)が受けられる制度です。何となく還付を受けて消費してしまうのではなく、還付額を意識し恩恵を家計に反映させましょう。そのためにも自分のケースに当てはめて計算できるようにしたいですね。

※制度は、2017年12月現在の情報です。要件や控除額は変更される可能性があります。

 

<寄稿者:プロフィール>

横山晴美(よこやまはるみ)

横山 晴美
AFP/住宅ローンアドバイザー。 企業に属さない独立FP。2013年ライフプラン応援事務所を立ち上げて以降、住宅相談を専門に扱う。マイホームの購入相談では保険見直し、教育費、退職後プランなど総合的な視点で資金計画、および返済計画を考案する。安心して住宅を購入できるだけでなく、家計の課題も解決できるとの声を頂いている。相談業務のほか、セミナー講師、執筆業など情報発信、啓蒙活動にも力を入れている。

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